熱線律師說丨業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù) 能更換物業(yè)公司嗎？
來源：西部網(wǎng)-陜西新聞網(wǎng) 2022-05-25 16:14
西部網(wǎng)訊（記者 辛超）一說到自家小區(qū)的物業(yè)，很多業(yè)主會(huì)用“愛恨交織”來形容：物業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)，解決日常生活中的困難，和業(yè)主是同一小區(qū)相親相愛的“一家人”；但一些物業(yè)服務(wù)不到位，自定規(guī)則，自立收費(fèi)項(xiàng)目，也讓業(yè)主怨聲載道。
近年，西部網(wǎng)“民生熱線”欄目收到關(guān)于業(yè)主與物業(yè)因服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)費(fèi)用繳納等問題產(chǎn)生的糾紛投訴一直居高不下。如果業(yè)主不滿意物業(yè)的服務(wù)，業(yè)主能換掉物業(yè)公司嗎？記者邀請陜西益圖律師事務(wù)所律師韓榮杰進(jìn)行法律解答。
韓榮杰：
根據(jù)《民法典》第九百四十六條規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。所以，在滿足解除條件時(shí)，業(yè)主可以依照規(guī)定的流程更換物業(yè)公司。
一、更換物業(yè)公司需要達(dá)到什么條件？
1、法定解除，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí)，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除。
2、約定解除，當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同。
二、業(yè)主想依法更換物業(yè)公司需要哪些流程？
1、召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可解聘原物業(yè)公司；
2、由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)事宜，擬定管理要求和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，做標(biāo)書；
3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進(jìn)行公開物業(yè)招標(biāo)；
4、由業(yè)主聯(lián)合組建評標(biāo)小組，可以外請物業(yè)專家做參考意見，請房屋主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加以示公允；
5、評標(biāo)，并選出中標(biāo)的物業(yè)公司；
6、由業(yè)委會(huì)向業(yè)主大會(huì)做招投標(biāo)報(bào)告，并出示評標(biāo)過程及最終結(jié)果，業(yè)主大會(huì)對業(yè)委會(huì)的結(jié)果進(jìn)行投票表決（應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）；
7、表決通過，由業(yè)委會(huì)同新物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)公司交接手續(xù)，新物業(yè)公司進(jìn)場；
8、表決否定，重新由步驟2進(jìn)行；或從步驟5進(jìn)行，對落選的物業(yè)公司再次評標(biāo)。
